禹 来
广东坚基集团总裁 中购联首席专家
禹来先生是中山大学管理学博士，高级经济师，中购联购物中心发展委员会（MALL CHINA）首席专家，有政府部门工作经历，在深圳、香港、广州、北京等地先后担任国有企业集团、上市公司、外资企业董事长、总裁等职务。
任广东天河城集团董事长期间，管理旗下的广州TEEMALL（天河城购物中心）及天河城百货公司等企业；任深圳市中信城市广场投资有限公司董事长期间，经营中信城市广场和中信地铁商场；任中信房地产股份有限公司副总裁时兼任商业管理公司总经理；任广东坚基集团总裁兼任广东简基商业运营管理有限公司总经理期间，开发和经营广东省河源市JJMALL（坚基购物中心），并提出了在三四线城市建设“中国式购物中心”的模式。
曾被聘为中山大学研究生导师、管理学院MBA专业学位校外导师，暨南大学MBA导师，广东商学院流通经济研究所研究员；出版了《外部人控制下国有企业的契约失效》、《卖场设计与管理》、《物业管理与质量标准》和《房地产税收与保险》等书著；首批获取“高级购物中心职业经理人(SASM)”任职资格证书。
Q&A
《中国购物中心》：您认为当前中国商业地产行业中，购物中心在资产管理方面存在着怎样的发展困惑，如何才能解决？
禹来：在商业地产行业里面，如果对购物中心这个特定产品进行资产管理来说，我认为我们碰到了以下这些难题：
第一个是资本市场的畅通问题。国内的资本市场，目前做购物中心这样的资本产品，渠道非常窄，除非你是上市公司。就算在国际市场上市，由于国家政策的原因，对外走出去也不见得很畅通，对于经营者和物业持有者来说，目前对外打交道的经验也不丰富，所以面对第一个困惑难题就是资本市场的通道问题，出路比较窄。
第二个是国内的经济形势——由于房地产价格猛涨，大多数开发商都把商业地产当做住宅销售项目的陪嫁，没有人认真的从运营的角度去研究它本身的价值，市场的结构性方面存在问题。
第三个对于资本市场的运作者、投资者而言，更热衷于投资可以销售的地产产品，更赚钱，而且赚钱更快，市场的广阔性方面也存在问题。
第四个就是目前国内相当大一部分购物中心的品质是不够的，那它想要获得资本市场的认可，难度也比较大。总体上就是存在这四个方面的问题，我认为其中最重要的两个难题就是：1.资本市场畅通性不足；2.购物中心的运营管理水平低。
那么如何解决困惑？首先得说明一点，我认为资本市场不是想建立就建立的，但是资本市场又总是要寻找出路，它和国家其他方针政策、经济增长是密切相关的，市场最终逐步是要打开的。
之所以中购联要把2017年定义为资产管理年，是因为我们认为资本市场的建立正处于起步的发展阶段，需要经历一个过程，资本市场的畅通性问题不是参与购物中心资产管理的投资方、管理方、资本运营方，这三方就能简单解决地，跟整个大的国家政策形势也有重要关系。
目前而言，国内购物中心的运营管理水平之所以低，是因为有实力的做这些事情的人并没有把重心放在这上面。但是我相信如果宏观形势发生变化，当房地产价格暴涨以及货币超发也控制在一定限度的时候，购物中心产品会发展成为主流产品，这个时候，自然而然的就会倒逼大家把资产管理的核心运营管理做上去，事实上中国并不缺乏这样的人才和机会。
Q&A
《中国购物中心》：您认为商业管理和资产管理之间有着怎样的关系？强化资产管理能给商业地产行业带来什么变化？
禹来：这需要从不同的角度来分析。如果从投资者的角度来看二者的目标是不同的，就投资方而言，最关键的一点是要选择权衡利害，也就是选择追求长远收益还是解决现金流问题，目标不同，决定商业管理和资产管理就是一个长期和短期的关系；对于运营方来说，商业管理也好，资产管理也好，目标都是一致，就是通过持续经营和管理创新使得租金收入增加，价值提升；对于资本运营方来说，不是通过一般的商品买卖交易，而是通过资本市场来运作，显然它是想要获得超额利润的，所以它对于管理方和投资方的要求又都不一样，这取决于运作技术性的要求，也在于供给市场的对管理方和投资方的权衡考量。
可以肯定的是，我认为强化资产管理的概念会给商业地产行业带来根本性的变化。首先从资产管理角度，而不是从商业管理的角度去思考，就相当于已经定义了购物中心的产品性质，它属于资本属性，是投资品，它不是住宅的配套。我们需要考虑到退出，需要考虑最后实现资本的价值，那么就把做购物中心产品的性质从物业属性变成了资本属性，这种根本性的变化倒逼着要求我们对购物中心的运营管理水平需要有更大的提高，也能根本性地促进大家把不好的项目做成好的项目。
Q&A
《中国购物中心》：购物中心如何才能赢得更好的资产收益？主要因素有哪些？
禹来：我认为最重要的还是运营管理。不管是零售物业，或者其他物业的资产价格都是由租金水平来决定的。租金水平的提升，刨去地价疯狂上涨的因素，还是得通过经营管理去提升租金水平，提升租金才能提高物业价值。差别就在于是持续性的提高、还是爆发性的提高，是创新性的提高，还是按部就班的提高。
Q&A
《中国购物中心》：在互联网变革、消费升级的大背景下，商业地产资产管理创新如何和互联网相融合？
禹来：虽然这些年谈互联网融合很多，但是我认为刻意去追求这种融合是追求不到的，参照同行业的发展觉得可以融合的时候，是理所当然的事情。现在，行业内通常把互联网当做一个专门性的话题来探讨，是没有必要的，虽然互联网具备本身独特的特点，但其实和我们所使用的其他工具是一样的。不过新环境背景下，我认为购物中心搞资产管理和与互联网融合又都是必须要做的事情。
Q&A
《中国购物中心》：您对未来几年中国商业地产领域资产管理发展有怎样的判断？
禹来：这与对国家宏观经济发展形势的判断相关。宏观经济形势牵涉到各个方面，总体上来说，中国的经济发展在减速，只是大家对减速的程度看法有所不同而已。宏观经济形势因素中，我认为跟购物中心相关联的最重要的还是货币政策和房地产政策，两者之间是密切相关的。
当前的房地产政策如果继续下去的话，资产管理的发展将会推迟一段时间。但是如果货币政策和房地产政策有重大转向的话，机会就来了。重大转向就意味着房地产市场开始去泡沫化，房地产价格开始下跌，而资产管理在资本市场上操作的核心就是低买高卖，那么购物中心资产管理黄金时期就到来了。
Q&A
《中国购物中心》：您所在的企业和项目将会如何迎合这个行业资管的趋势？
禹来：严格来说，无论我在哪个企业，作为我个人的工作来说，并不是作为开发商角色，而是作为经营管理者的角色。我始终强调价值领先的理念，我做每个项目本身要具有价值，而且要有超过同类产品的价值，这种管理本身就隐含资产管理最基本的要素，就是使物业增值。
对于我现在所在的企业，虽然目前的工作做的还是商业管理，没有专门提出资产管理这个概念。但我认为经营管理还是资产管理的核心内容，尤其是运营管理。这样的话，目前我们企业在经营管理的方式上要做重大调整的必要性不大，因为本身做的就是同一件事情。但是，从资产管理角度出发，可能会加大现在运营创新的力度，使得我们的项目在资本市场上尽快让别人有定价的兴趣，只有别人对你有定价的兴趣后才会激起有购买的兴趣。
禹来：运营管理是资产管理的核心内容！相关课程：
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